Leilão judicial e hasta pública: entenda como funcionam

O que significam leilão judicial e hasta pública

O leilão judicial é uma forma de expropriação: a Justiça retira um bem do patrimônio do devedor para pagar o credor. Ele ocorre depois que uma dívida foi reconhecida ou está sendo cobrada judicialmente e o devedor não pagou voluntariamente.

O bem leiloado pode ser um imóvel, um veículo, uma máquina, mercadorias ou outros itens com valor econômico. O valor arrecadado é depositado em conta vinculada ao processo e usado para quitar a dívida, conforme as regras legais.

Leilão judicial não é uma venda comum. O preço mínimo, as datas, a forma de pagamento e a comissão do leiloeiro são definidos pelo juiz e divulgados em edital.

Leilão judicial e hasta pública são a mesma coisa?

Na prática atual, as duas expressões costumam se referir ao mesmo ato: a alienação pública de bens em um processo judicial. A diferença está principalmente na terminologia.

O Código de Processo Civil de 1973 falava em "hasta pública" e distinguia a praça, usada para imóveis, do leilão, usado para bens móveis. O CPC de 2015 (Lei nº 13.105/2015) unificou a nomenclatura e passou a tratar do tema como leilão judicial, eletrônico ou presencial, nos arts. 879 a 903.

As expressões antigas ainda aparecem em editais, decisões e sistemas processuais. Também continuam presentes em leis que não foram reescritas, como o Código Tributário Nacional, que menciona "arrematação em hasta pública".

Hasta pública e leilão judicial descrevem, em regra, o mesmo ato. A mudança é de nome, não de essência.

O que aconteceu no processo antes do leilão

O leilão não costuma surgir de forma repentina. Normalmente ele é precedido por uma sequência de atos que podem ser vistos nos andamentos do processo.

Penhora e avaliação do bem

A penhora vincula um bem específico ao pagamento da dívida. Para entender essa etapa em detalhe, entenda o que significa penhora. Depois da penhora, o bem passa por avaliação, feita em geral por oficial de justiça ou perito, para estimar seu valor de mercado. Essa avaliação serve de referência para o preço do leilão.

Antes do leilão, o CPC prevê outras formas de expropriação. Uma delas é a adjudicação, em que o próprio credor fica com o bem. Outra é a alienação por iniciativa particular. O leilão judicial é usado quando essas alternativas não se concretizam (art. 881 do CPC).

Nomeação do leiloeiro e publicação do edital

O juiz designa um leiloeiro público, que pode ser indicado pelo credor (art. 883 do CPC). O leiloeiro publica o edital de leilão, documento que reúne a descrição do bem, a avaliação, o preço mínimo, as datas, as condições de pagamento e a existência de ônus ou processos pendentes (art. 886).

Pelo CPC, o edital deve ser publicado com pelo menos 5 dias de antecedência (art. 887). O executado e outros interessados, como coproprietários e credores hipotecários, devem ser cientificados da alienação com antecedência mínima de 5 dias (art. 889).

Como funciona um leilão judicial

Leilão eletrônico e leilão presencial

O CPC dá preferência ao leilão eletrônico. O formato presencial é utilizado quando o eletrônico não for possível (art. 882). A Resolução CNJ nº 236/2016 regulamenta a alienação judicial eletrônica e o cadastro de leiloeiros nos tribunais.

Na modalidade eletrônica, os lances são feitos em plataformas credenciadas, mediante cadastro prévio. Cada tribunal pode ter regras complementares próprias.

Datas, lances mínimos e preço vil

Muitos editais preveem duas datas. Na primeira, o lance mínimo costuma corresponder ao valor da avaliação. Na segunda, o bem pode ser vendido por valor menor, respeitado o limite fixado.

O CPC proíbe a arrematação por preço vil. É considerado vil o lance inferior ao preço mínimo fixado pelo juiz e constante do edital. Se não houver preço mínimo fixado, é vil o lance inferior a 50% da avaliação (art. 891, parágrafo único). Para imóvel de incapaz, há regra especial de 80% da avaliação (art. 896).

As regras de cada leilão estão no edital. Datas e valores mínimos podem variar conforme o juízo e o tipo de execução.

Pagamento, parcelamento e comissão do leiloeiro

Salvo decisão judicial em sentido diverso, o pagamento deve ser feito de imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico (art. 892).

O CPC também admite proposta de pagamento parcelado, apresentada por escrito, com entrada de pelo menos 25% e o restante em até 30 meses, com garantia (art. 895). Uma proposta de pagamento à vista prevalece sobre a parcelada.

O leiloeiro tem direito a uma comissão fixada pelo juiz (art. 884, parágrafo único), em geral paga pelo arrematante e informada no edital.

Execuções fiscais e trabalhistas têm regras próprias. A Lei de Execução Fiscal (Lei nº 6.830/1980, art. 23) prevê leilão público e atribui ao arrematante a comissão e as despesas do edital. Para entender esse rito, veja como funciona a execução fiscal. Na Justiça do Trabalho, o art. 888 da CLT exige, por exemplo, sinal de 20% do lance e pagamento do restante em 24 horas, sob pena de perda do sinal.

O que acontece depois da arrematação

Auto e carta de arrematação

A arrematação é a aquisição do bem por quem deu o lance aceito. Ela é formalizada no auto de arrematação. Depois de assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, o auto torna a arrematação, em regra, "perfeita, acabada e irretratável", ressalvadas as hipóteses legais de invalidação, ineficácia ou resolução (art. 903).

A carta de arrematação, ou a ordem de entrega no caso de móveis, é expedida depois do pagamento, da comissão e das despesas (art. 901, §1º). O prazo de 10 dias para questionamentos previsto no art. 903, §2º, também precisa ter transcorrido. Esses andamentos costumam aparecer como prazo legal decorrido.

Transferência, registro e entrega do bem

Arrematar não é o mesmo que estar com o bem em mãos. No caso de imóveis, a carta precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Veículos dependem de transferência no órgão de trânsito.

Se o imóvel estiver ocupado, pode ser necessário pedir ao juízo a imissão na posse, e a desocupação pode levar tempo adicional.

Destino do dinheiro obtido no leilão

O valor arrecadado paga o credor: principal, juros, custas e honorários. Se sobrar dinheiro, a diferença é restituída ao executado (art. 907 do CPC). Se houver mais de um credor com direitos sobre o bem, a distribuição segue a ordem de preferências legais (art. 908).

O leilão pode ser suspenso, cancelado ou contestado?

Sim, em determinadas situações previstas em lei.

• Pagamento da dívida: o executado pode remir a execução, pagando integralmente a dívida atualizada, com juros, custas e honorários, antes de os bens serem adjudicados ou alienados (art. 826 do CPC).
• Acordo entre as partes: um acordo pode levar à suspensão do leilão, conforme decisão do juízo.
• Questionamentos sobre o ato: podem ser discutidos, por exemplo, preço vil, ausência de intimação ou vícios no edital. Após a arrematação, o art. 903 prevê prazo de 10 dias para alegações. Depois da expedição da carta, a invalidação depende de ação autônoma.
• Impenhorabilidade: em certos casos, como o bem de família previsto na Lei nº 8.009/1990, a penhora pode ser questionada.

O arrematante também pode desistir em hipóteses específicas. Uma delas é provar, em até 10 dias, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital (art. 903, §5º).

O cabimento e o momento de cada medida dependem dos detalhes do processo. Quando houver prazos correndo, a orientação de um advogado ou da Defensoria Pública é recomendada.

Cuidados antes de comprar um bem em leilão judicial

Ocupação, dívidas, restrições e regras do edital

Quem pretende dar um lance deve ler o edital por completo e conferir alguns pontos:

• se o imóvel está ocupado e quem o ocupa;
• débitos de condomínio, IPTU, IPVA ou multas, e quem responde por eles segundo o edital e a lei;
• penhoras de outros processos, hipotecas e outras restrições;
• recursos ou ações pendentes que possam afetar a arrematação;
• matrícula atualizada do imóvel ou situação do veículo no órgão de trânsito;
• comissão, despesas de transferência e impostos, como o ITBI.

Sobre tributos, o Código Tributário Nacional prevê que, na arrematação em hasta pública, os créditos tributários sobre o imóvel se sub-rogam no preço (art. 130, parágrafo único). O tratamento de outras dívidas, como as de condomínio, depende da lei, do edital e do entendimento dos tribunais.

Lance baixo não significa negócio sem custos. As obrigações do arrematante estão no edital e na lei.

Exemplo prático de leilão judicial

Carla tem uma pequena loja de roupas e foi condenada a pagar R$ 60 mil a um fornecedor. Ela não pagou no prazo, e um galpão em seu nome foi penhorado e avaliado em R$ 300 mil.

Na consulta processual, ela vê os andamentos "Expedido edital de leilão" e, depois, "Designada 1ª praça". Isso significa que o bem foi colocado à venda, mas ainda não foi vendido. Até a alienação, Carla pode quitar a dívida atualizada e encerrar a expropriação.

Se o galpão for arrematado, por exemplo, por R$ 180 mil, o fornecedor recebe o valor que lhe é devido, com acréscimos legais, e a eventual sobra é devolvida a Carla. O arrematante só registra o imóvel depois da expedição da carta de arrematação.

Quanto tempo um leilão judicial pode levar

Não existe um prazo único. Entre penhora, avaliação, publicação do edital, leilão, eventuais impugnações e expedição da carta, o processo pode levar meses ou mais.

O tempo depende da complexidade do bem, de recursos das partes, da ocupação do imóvel e do volume de trabalho da vara. Os andamentos costumam seguir uma ordem parecida com esta: